Amendement N° CE2965 (Irrecevable)

Le démembrement de propriété est un mode de cession qui se généralise pour contourner le droit de préemption des SAFER. Celles-ci alertent sur ce phénomène qui est en constante progression depuis 2016 et prend aujourd’hui beaucoup d’ampleur dans un montage très couramment utilisé : cession de la nue-propriété seule (non préemptable) avec Constitution d’un usufruit temporaire de courte durée (respectant seulement la durée légale exigée pour faire échec au droit de préemption qui n’est que de deux ans) et conclusion d’un bail rural par l’usufruitier au profit du nu-propriétaire pour qu’il puisse exploiter le bien en attendant que l’usufruit s’éteigne à l’échéance convenue. Le prix de cession constaté pour la nue-propriété correspond au prix de la cession de la pleine propriété. La seule possibilité pour la SAFER est d’agir sur le fondement de la fraude pour tenter de faire annuler les actes. Ce contentieux reste toutefois lourd et fastidieux, si bien que de nombreuses opérations ne sont pas attaquées, alors qu’elles entraînent une augmentation des prix et un détournement d’usage des terres agricoles.

Pour limiter le contournement de l’exercice du droit de préemption, il semble a minima opportun de renforcer la transparence des cessions d’usufruit ou de nue-propriété pour lesquelles devraient être obligatoirement précisées, outre la consistance et la valeur des biens cédés, la durée et le sort de l’usufruit, notamment sa destination et son mode d’exploitation, les pouvoirs des titulaires des droits et, enfin, l’intérêt ou la réalité économique de l’opération ainsi que la méthode de valorisation retenue et la ventilation du prix ou de la valeur effectuée pour chacun des droits démembrés. La transparence exigée sur l’ensemble de ces éléments permettra de contrôler l’intention des parties et de vérifier la sincérité du montage.

Il faudrait également permettre à la Safer, comme la loi le prévoit déjà en matière de donation, de pouvoir demander au tribunal judiciaire d’annuler une cession de droits démembrés si elle estime que cette cession aurait dû lui être notifiée en tant que cession en pleine propriété.

Passer par « la mise en œuvre la plus complète possible de l’obligation d’information des SAFER en cas d’intention d’aliéner » et renforcer le dispositif de sanctions ont d’ailleurs été préconisés par le ministre (V. Rép. min. à QE n° 39521, JOAN Q. 24 août 2021, p. 6454).