Intervention de Patrick Hetzel

De petits épargnants ont placé leurs économies dans l'achat de places en Ehpad, en signant un bail commercial d'une durée de neuf ou dix ans, à un prix supérieur à celui du marché immobilier. Si l'exploitation des activités médico-sociales est soumise à un dispositif juridique unique, les structures juridiques qui exploitent de telles activités relèvent en revanche de statuts très divers, allant du public au privé à but lucratif en passant par le secteur associatif.

Les difficultés, de plus en plus fréquentes, surgissent lorsque de telles structures envisagent entre elles le transfert de leurs activités médico-sociales et des moyens qui les sous-tendent. En cas de transfert, seule l'activité est transférée et non le bien immobilier. Les particuliers qui ont investi dans les Ehpad se trouvent alors totalement spoliés : leur bien peut perdre jusqu'à 90 % de sa valeur après le congé de l'exploitant, puisqu'il devient inutilisable sans autorisation d'exploitation ; le bien a été formaté, si vous me permettez l'expression, pour une exploitation en Ehpad. Cette spoliation peut avoir des conséquences dramatiques, notamment pour ceux des petits épargnants qui comptaient sur ces revenus pour assurer le financement de leur retraite.

Certains groupes privés lucratifs se sont livrés à de telles manœuvres, souvent avec l'accord des agences régionales de santé (ARS), laissant sans recours les petits épargnants. Lors de l'examen du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2023, un amendement permettant aux autorités compétentes de bloquer un transfert d'activité en cas de préjudice pour les petits épargnants avait été adopté en commission. En séance, il a été rejeté au motif que le code de la consommation prévoit justement une obligation d'information sur les risques liés aux investissements locatifs. L'évolution des lois fiscales n'empêche pas les abus. Aussi, j'aimerais savoir comment le Gouvernement compte faire pour modifier la législation et construire enfin un modèle avec des acteurs respectueux des règles, pour éviter des montages immobiliers donnant lieu à des fraudes et pour que les transferts d'autorisations accordés à des promoteurs exploitants ne pénalisent pas les épargnants.